分类:知识大全时间:2023-04-22 09:56作者:未知编辑:猜谜语
本文主要基于对北京商务地产研究院徐越的访谈。
当时主动约她,主要是想请这位一线操盘手私下分享一些上地元中央项目的经验心得;这个项目应该是北京最近几年比较牛掰的城市更新项目,在上地这样的核心区位,把一个牛奶厂做了整体改造,租售给了两家海内顶级的TMT巨头。但是当最终约着在中关村壹号(well,这是另一个近几年比较牛掰的园区项目。。。)坐下来详聊的时候,忽然觉得单一项目并不是特殊重要,或者说,她的视角,已经超越了项目层面。
徐老师长期活跃在商务办公空间(办公楼、文创园区、研发办公、BP,大致都属于这类吧)的业务一线,有详细实践和深入思索,博学且热心。
她对于区域-产业-人口这些元素的持续观察,超越了个别项目,很有启发;而她以HR角度来解读企业选址,也让我有耳目一新的感觉。我尝试把交流的要点提炼一下,也结合了自己对于中关村-上地-北清路等热点区域的思索,是为笔记。
01
中关村西区vs东区
一组持续了20年的对照样本
她早期在融科服务,直接参与了中关村东区的开发建设,咱们在中关村(链接)那些章节聊过,中关村西区和东区相隔一公里左右,是2000年之后同期建设的,但同期不同命,因为发展思路的差异,走上了完全不同的路。西区现在已经发展成为了各种问题的大杂烩,割裂混杂;而东区,整体性保持得不错,至今仍是中关村核心区商办租金的天花板。两厢对比,发人深省。当初为项目选址的时候,大家一直不看好东区:西区:中关村大街和四环的交叉口,四环外就是北大,规划了两个地铁站点,政府主导、北科建操刀,各种资源倾斜。东区:只有北侧是四环,周围都是中科院的家属院居民区,离中关村大街还有一段距离,附近也没有地铁路线。。。这当面锣对面鼓的,无论怎么看,东区都怕是难有胜算。但他们作为项目团队,坚信小环境是可以通过建筑形态、租户组合、主动运营来营造的,唯一需要关心的是,你是否充分理解了目标客群的实际需求,既包括他们已经自知的需求,也包括连他们自己都还没意识到的潜在需求。差异点,可能就在于如何对待产业和企业,或者是否有企业视角。
产业:东区某种程度上是在与政府招商正面pk,但有自己对产业的理解和坚持:挨着清华北大等顶尖高校,被中科院的一系列研究院所环绕,优势在人,所以定位于研发总部,执着于引入智力密集型科技企业,尤其是那些蓝血范儿的,为了坚持自己的原则,甚至放弃和劝退了一些客户。。。看下他们的租户名录:英特尔苹果谷歌威睿都科摩相干依图旷世德仪新思,不认识科技产业的读者可能感受不到,都是业内硬核翘楚吧。更牛的是,租户里还有科睿唯安、美国电子工程师学会(IEEE)、美国物理学会、英国化学学会这样的产研大牌,假如要类比的话,大概齐就是少林寺达摩院的意思。大家看科睿唯安的名字,感觉一定像古天乐一样平平无奇,人家是全球科创领域数据分析的天花板,无数科学家和高校魂牵梦绕的SCI、JCR影响因子、全球高引科学家排名,都是他家搞的。。。
载体:SOM的手笔非常厉害,错落有致但思路清楚的围合结构,营造了大尺度的开放式园区,很像是大学校园,绿树成荫,鸟语花香。各种商业配套既服务了租户,也吸引周边居民,它的地下商业我去过几次,非常专心,搞得有声有色,钟书阁更是网红。与居民区临近而商务氛围不浓厚,本来是这个项目担心的弱项,没想到竟被他们经营成了与社区融合的亮点。谁说这些优秀的科技最强盛脑们,就不需要人间烟火气呢?相比之下,中关村西区就有点虎了,更多是考虑谁来买楼以尽快平衡地价,所以产业五花八门,既有电子大卖场,也有微软这样的大牌,既有中钢这样与科技无瓜的央企,又有新东方这样的教培,甚至还有朔黄铁路搞的楼。可惜呀可惜,北科建把中关村最核心区位的一手好牌,打得稀碎。十多年过去了,高下立判。相邻的区域,因为对待产业的态度不同,形成了鲜明对照,一边是海水,一边是火焰。
02商务空间的本质,是服务于产业,服务于人
咱们之前聊到科技企业喜欢往上地区域扎堆,一般都归因于那边的科技企业多、产业氛围好,徐越老师操作了上地元中央项目,对区域市场的过往也非常认识,给我讲了两个小故事。首先,是某大厂裁员的事儿。前段时间,位于上地中关村软件园的甲骨文Oracle忽然公布裁员,一时舆情惶惶;但其实,实际的故事可能更有戏剧性。在上地这片诸多科技企业的HR们,有一个自发组织的小群体,在听说大厂裁员的消息之后,一方面出于社会公益,一方面也自己企业也确实对人才有需求,迅速组织了“人才对接会”,在中关村软件园这个大厂附近搭设临时的招聘场地,带着区域内的多家科技企业招人。
收获颇丰一刚,据说有不少人,上午刚刚被裁,下午就上岗再就业了,而且上班地点依然在中关村软件园。。。其次,是回龙观的事儿。康城,应该是上海最大的集中居住区了,常住人口9-10万人的大居,常年躺在上海的南部边陲,据说闻名诗人志摩在《再别康城》里都写过:我轻轻地挥一挥手,这里人巨多,还tm没有地铁。但它和回龙观和天通苑这哥俩比起来,只是小弟弟。。。这两个北京北超大mega社区,常住人口差不多90万。
上地区域的几十万码农们,很多在两站地之外的回龙观安居乐业。有个段子说,别的地方堵车会迟到,但假如回龙观堵车到后厂村,可能会影响中国互联网产业的发展进程。码农应该是高质量人类,青壮年,消费力旺盛,而且经过高考改变了自己的人生所以更重视孩子的教育,十年之间内,回龙观的商业配套和学校品质都有显著提升,进而又吸引了更多的科技从业人员。而对于刚入行的年轻人来说,这边有丰富的校友群体,丰富的生活配套,充分多且可以替换的工作机会。多种因素作用之下,回龙观逐渐成为科技人力的富矿。
按照徐老师的说法,人力资源HR和行政等一样,是企业的后台,说到底是后勤保障,无论是招聘,还是选址,都是围绕着同一个目标:
如何调动资源有效支撑前台的生产力。科技企业的生产力,核心在于人。尽可能靠近资源丰富的人力富矿区,会成为很多科技企业选址的考虑因素之一,目的也很单纯:当我需要人的时候,可以很快招到合适的人。很多大厂对于人才抢夺非常重视,所以对于员工的居住地、通勤等因素,都是重点考量。虽然也有996的问题,但在员工福利上还是挺花心思的,比如和回龙观的一些社区都有宿舍协议合作,以租房补贴的方式,为员工争取居住实惠和便利。
03
一条产业带,正在半自发地形成
徐老师对于产业布局和流动趋势的观察,对我也很有启发。像过去那种在荒郊野外搞个园区闭关闷头搞研发的阶段已经过去了,不是科研人员有多么喜欢荒芜,是当时没得选。创新更强调多学科的交叉和碰撞,而正基于科研人员的社交、交流和产业生态的融通;产业载体所服务的对象,正在逐渐从企业转化为人。产业方的关注点在变化,作为商务空间/产业载体的资产治理人,也需要与时俱进,还是那句话,站在企业HR的角度,考虑自己需要把公司放在哪里。
但你想去的地方,未必是政府希望你去的地方。。。按照海淀区的想法,科技产业都已经从中关村西区延展到上地西二旗了,再进一步向北、沿着北清路向西,好像是水到渠成、理所当然。
在北清路沿线,有生命科学园、集成电路港、环保科技园,再往西,还有荒芜的稻香湖,就是咱们之前聊过的山后区域。但是这个并不是政府单方面想得这么简朴,因为人不在那边,所以越往西,越费劲。。。也许最终真的人定胜天可以搞起来,但势必要花费比预期更长的时间。
假如上地-西二旗这个科技产业聚集区外溢的话,除了西北的北清路之外,至少有两个方向可以选择:
一是向北。进入昌平,肥水外流,这肯定不是海淀希望看到的;
二是向东。从上地区域往东跨过高速,从西向东分别是安宁-永泰、西三旗、东升,再往东的东小口,就已经是昌平区了。
三区交界的地方,往往是被忽视的边区。。。要害词只有建材城、建材厂、城乡结合部、回迁房,一句话,毫无产业根基。
按照政府规划,希望产业往西去,但是,市场在自发的往东走。
这片区域的最大优势,正在于它的北面紧挨着回龙观,如前文所述,这里是上地崛起所依靠的人才富矿之一。有人,就不愁产业,有产业旺盛的需求,自然就需要有载体。
04
产业在用脚投票,谁说科研就不需要繁华世界
上地往东,上地元中央和小米科技园,都只是开端。再往东,是金隅智造工场、金隅科技园一期二期,还有几十万平米的东升科技园一二三期。。。已经隐隐有连成一片的趋势。虽然很多都是对于存量低效资产的改造和盘活,但产业需求非常旺盛,在周边市场都是6块钱的时候,上地元中央开出了8块的租金报价,依然被各种追捧。上地是有很多园区,但是整体都做得挺烂的,这在逻辑上和那些老破小的学区房有点类似吧。。。对于新项目来说,楼更新、离家近、不堵车、环境好,这对产业方来说,都是溢价的理由。
而且,新项目们更懂产业方真正想要什么。在金隅科技园里,产业园只占了40%,其余都是人才公寓、商业配套(华润万象汇)、医院和学校。但凡是上地or软件园之前踩过的坑,这里都机敏绕开了。。。这是10年后的后发优势。金隅的科技园刚刚开发完,就吸引了众多上市公司和科技企业入住,海淀国资应该也在谈整体收购。。。目前租金8块钱,要知道,上地软件园成熟片区的租金,也就是6-7块的区间,这也算是产业方在用脚投票吧。
05小结,需求方视角才是要害不管你有没有切实感知到,从宏观经济到微观产业,都在持续变化,这几年尤其明显。作为产业载体的投资人和资管方,更应该思索如何熟悉和利用这个供需和选址逻辑关系的变化。这也是我向徐老师请教之后最大的收获:
产业对空间的需求,其实就是人和组织对空间需求的集合,对工作和生活方式的需求,也许才是核心。这个行业过去挣钱太轻易。。。太多都是从楼宇的供给方角度出发,楼,我已经盖好了,我觉得这样好看,还请了大师做设计,但详细怎么用,你们自己看着办,反正我卖的主要是地段和逼格。。。用户到底有啥需求,怎么用好这个楼,或者用户自己是如何经营运作、如何组织人力、如何挣钱生存、如何竞争合作的,有人设身处地关心过吗?而用户角度,也就是徐老师说的企业HR视角,围绕着用户的需求,才是企业选址的核心吧。推门出去是繁华都市,关门就是研究创新,可以在工作和生活之间无界切换,以高效柔性的后勤保障增强企业的生产力和战斗力,可能才是对的方向。
本文转载自清河三思。
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阅读全文 发布于 2023-04-22 08:04:04 徐越